유투브 영상 요약 with AI
여의도 재건축은 이게 골칫거리다 (언더스탠딩 장순원 기자) - 요약본 본문
서울 여의도에는 낡은 아파트들이 많아 재건축이 필요해요.
그러나 여의도는 중심 상업지역으로 개발하고 싶어 용적률 혜택을 받기 위한 복잡한 문제가 있어요.
재건축에 있어 친구와 협력할지 돈을 주고 전문가에게 도움을 청할지 결정해야 하죠.
전문 기자인 장순원 기자가 복잡한 재건축 이슈를 취재하고 있으며, 그에 대한 정보를 제공할 예정이에요.
대치동 같은 경우 금융 중심지로 바껴서 아파트를 준주거나 상업 용지로 변화시켰어요.
용적률에 따라 높이 올릴 수 있으며, 최대 허용 용적률이 600% 되지만 그 만큼의 용적률을 원하는 경우에는 대가를 치뤄야 해요.
주민들은 상황에 따라 높이를 300%으로 제한하기도 해요.
재건축에 필요한 용적률 변화가 필요하지만, 산식이나 숫자 등으로 이를 설명하는 것이 복잡해요.
하지만 대치동을 사례로 차근차근 설명하겠다는 의지를 밝히고 있어요.
용적률을 600%로 맞추는 것이 무조건 아니라는 것을 밝힌거죠.
민간개발자의 토지나 부동산 값에 따라 인센티브가 변한다고 해요.
그리고 각각의 항목(토지, 현금 등)에 따라 값을 부과할 때, 각각의 가중치를 고려하여 계산되며 야적률에 더해진다고 합니다.
땅일수록 더 많은 가중치를 받아 용적률에 더해지며, 현금이나 건물일수록 용적률에 비례하여 더 낮은 가치를 인정받는다고요.
마지막으로 용적률 공식을 적용한 기부 체압은 130억 낸 걸로 쳐준다는 지시도 있다고 합니다.
땅을 많이 떼면 용적률이 높아지는데, 그렇게 되면 내가 용적률 혜택을 받을 수 있는 땅이 줄어들게 돼요.
따라서 땅을 내주면 로얄티 혜택을 받을 수 있는 땅도 줄어들게 되므로, 기부 체납한 땅에 대해 높은 용적률을 받는다고 해요.
용적률을 높여야 하는데, 땅만 내면 실제로 건설할 수 있는 면적이 적어 기부를 희망하지 않을 가능성이 있다는 것을 이해해야 한답니다.
공식의 변동에 따라 기부할 현금 또는 땅을 선택해야 하는데, 다양한 상황을 감안해 결정해야 합니다.
그래서 새로운 공식에서는 땅 기부와 현금 기부에 차등을 두어 기부를 유도하고 있다고 하네요.
예시를 들어가며 부동산 세금을 결정하는 공식을 설명하는데요, 이때, 땅을 제외한 현금이나 건축물은 땅보다 가중치값이 적어져 세금 면에서 불리해지게 됩니다.
이를 통해 부동산에 대한 세금을 결정할 때, 토지의 가치와 비교해 다른 자산의 가치는 더 높은 비율의 세금을 부과받게 되어있어, 불필요한 비용을 줄이기 어려운 문제가 됩니다.
이를 피하기 위해서는 토지를 제공해야 더 높은 가중치 값에 해당하는 세금을 받을 수 있어, 기부체납하는 경우에는 현금이나 건축물보다 높은 비율의 세금을 내야 하므로 더욱 불리해집니다.
서울시에서는 이와 같은 가중치 공식을 사용하여 세금을 결정하는데, 랜드마크의 상세 게시글에 이를 기입하여 수수료 계산을 진행하고 있음을 알 수 있습니다.
서울시는 아파트 주민의 이익을 위해 땅 대신 아파트를 임대할당하는 인센티브를 적용하고 있어요.
하지만 땅 대신 아파트를 받는 것은 유리하지 못하며, 이 대안은 용적률 상황에서 유리하지 않기 때문이에요.
임대주택을 많이 가져가면 그 아파트 주민 입장에서는 돈만 나가고 포션은 작아져서 불리한 상황이라는 문제점이 있어요.
그리고 현재 용 계산법의 문제점은 임대주택 기부 찬아파세와 같이 조합원 입장에서 불이익이 초래된다는 것이죠.
여의도에서는 임대주택과 기부체납 사이에 갈등이 있대요.
임대주택이 많으면 좋겠지만, 서울시의 요구와 협의가 어긋나는 경우가 있을 수 있어요.
그리고 기부체납은 소화할 수 있는 능력이 제한적일 수 있다고 하네요.
그래서 임대주택과 기부체납의 수익성을 비교하기 위해 시뮬레이션을 진행하고 있다는 이야기예요.
토지용적률 300%에서 600%로 증가하면 토지 지분과 가치가 달라지며, 아파트의 토지 지분에 따라 가치가 달라질 수 있다는 사실을 알아봤어요.
또한 거리에 따라 건폐율이 높아지면, 자산 가치가 떨어지기도 한답니다.
여의도 재건축 조합 사례에서는 용적률을 낮추고 대지 지분을 넓힌 아파트가 가치가 더 높을 수 있다는 논란이 있었어요.
또한 가중치도 적용되어 토지 용도에 따라 숫자가 보정되며, 상업용 땅일수록 가중치가 낮아져 용적률이 떨어지는 건 알려졌어요.
서울시 입장에서는 여의도 특혜를 주지 않는다는 논리가 있어요.
0.6으로 계산되면 임대주택을 많이 기부 체납해야 600% 용적률을 받을 수 있어요.
용적률을 채우기 위해 임대주택을 120채, 58층 더 세워야 해요.
재건축 조합원들은 상업용지를 싫어하며, 종상향으로 인해 가중치가 감소해 계산에 불리하다고 주장해요.
서울시에서는 여의도 지역에 적용되는 토지 가중치를 0.6으로 낮추는 계획을 검토 중이에요.
주민들은 땅과 건물의 가치에 따라 동일한 적용이 되어야 한다는 주장과 변화에 대한 불합리함을 지적하는 반면, 서울시는 표준 건축비를 적용한다는 입장입니다.
이에 대해 여의도 지역만을 대상으로 공식을 변경하는 것은 주민들 사이에서 갈등을 일으키고 있습니다.
서울시 재건축을 위해서는 기부 체납이 필요하며, 주민들은 반발하고 있어요.
높은 가격을 원하는 서울시와 낮은 가격을 원하는 조합의 갈등으로, 주민들은 손해를 보지 않는다고 생각하고 있어요.
협상 중인 서울시는 300% 이상의 용적률을 원할 경우 허가를 받지 못한다며, 서로 다른 기준으로 협상하는 것은 공정하지 않아서 이런 문제가 생긴다고 얘기하고 있어요.
여의도 개발 계획에서 각 용도별 가중치가 정해져 있어, 공원은 필요성이 적어 0.6로 하락했어요.
도서관, 임대주택, 도로 등이 필요한 경우 돈을 받아서 필요한 땅을 구매하여 발전시키는 것을 제안합니다.
기부체납을 받아도 공공 시설로 활용하지 않는 경우가 많고, 아파트 앞마당처럼 사용되는 경우도 있었습니다.
서울시장과 주민들의 협의로 문제를 해결하고 있지만, 완벽한 공식이 없어 디테일한 사항들을 논의하면서 해결해야 합니다.
주택, 임대주 택지, 공원 등 입지 분배에 대한 사업성에 따라 변화가 있었어요.
하지만 부담분배 절차가 명확하지 않아 갈등이 발생했어요.
또한 기부 체납 문제는 명확한 계획과 원칙이 필요하며, 사회적 불행을 막기 위해 중요합니다.
특히 여의도 등 재건축이 일어날 지역에서는 기부 체납으로 인한 사업성의 변화가 생기게 됩니다.
그래서 명확한 규칙과 효율적인 기부 체납 계획이 필요합니다.
공무원의 의정 역할과 원칙이 부재로 인해 문제가 발생합니다.
그러므로 충분한 고민과 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.