부풀어 오른 욕망, 위기의 부동산PF - 요약본
한국의 부동산 PF가 명시적 경고를 받았어요.
금감원장은 부실한 부동산 PF에 대한 대응책을 마련해야 한다고 제시했어요.
12월 미니스터리 회의에서는 경제 인프라 공사를 비롯한 정상 레벨의 기업들에 자금 공급 계획을 나눴어요.
건설업 등 약한 기업은 시스템 리스크로 이어지지 않도록 한다는 방향으로 대응책을 마련하기로 했어요.
회사 부도를 경험할 위험이 있는 기업들은 구조조정을 통해 자신의 책임을 지는 것이 중요해요.
정부가 위험한 기업들을 버리겠다는 메시지를 내보내고 있어 위태로운 기업들은 자신의 책임 원칙을 따르도록 경고하는 듯한 시그널이 울리고 있답니다.
부동산 PF는 토지 매입에서 건물 왕공까지 포함된 대규모 부동산 사업을 진행할 때 조달한 자금으로 수익을 창출하는 금융 기법이에요.
하지만 부동산 PF의 대규모 사업 실행 위해서는 수요에 맞는 대출도 불가피해 보이지만, 막대한 수치에 비해 조작될 여지가 있는 미래 현금의 적정성 여부 등을 꼼꼼히 검토해야 해요.
부동산 투자에서는 브릿지 론을 이용하여 땅을 살 수 있어요.
부동산 PF라는 대출을 이용하여 비용까지 모두 충당하고 분양판매하면 대출과 이자를 갚고도 많은 이익이 남을 수 있어요.
하지만 리스크도 매우 높고, 실제 인허가를 받을 수도 있으며 자만심으로 인해 망할 가능성도 있어요.
다만, 성공할 경우 매우 큰 이익이 예상되며 1조 5천억원의 분양금액을 통해 최소 2천억원 이상의 이익이 예상되죠.
단, 이 부동산 PF투자는 쉬운 길이 아니며 어려움도 많이 따릅니다.
부동산 프로젝트는 높은 잠재 수익이 있지만, 초기 비용과 인허가 절차가 복잡하며 리스크가 높아요.
성공 시 증권사 부동산 파트에서는 큰 인센티브를 받는데, 문제 발생 시 프로젝트를 해결할 수 있는 능력이 필요해요.
부동산 가격 하락, 금리 상승, 사업성 부족 등의 문제로 인해 프로젝트가 실패할 수 있어요.
따라서 부동산 프로젝트는 높은 수익과 함께 많은 위험 요소가 존재하는 사업이에요.
부동산 PF 같은 경우에는 미분양이 발생하게 되면 손해가 크게 발생할 수 있는데, 이 부분에서 리스크 관리가 중요하죠.
2018년~2020년에 아파트 매매 가격 지수가 증가하면서 관련된 사람들은 큰 수익을 냈지만, 이에 따라 리스크 관리가 필요합니다.
주식 시장에서도 삼성전자를 예시로 들어, 주식 가격이 오를수록 리스크 관리가 필요하고, 이를 통해 부동산 PF와 금융상품에 대한 안정적인 투자가 가능합니다.
부동산 PF 시장이 확대되면서 대상도 다양해지고, 비아파트와 비수도권까지 포함하여 대출 잔액이 증가하고 있어요.
하지만 그만큼 부동산 시장의 투기와 위험성도 올라가고 있어요.
매매 가격 지수는 낮아지고 있지만, 부동산 PF 대출 잔액은 기하급수적으로 늘어나고 있어요.
5년 사이에 74조원, 10년 사이에 거의 100조원이 증가했어요.
예전에는 신중하게 대상을 선택해 안전하게 일을 처리했다면, 부동산 PF 대출은 대상이 확대되고 규모가 커지면서 시장 폭증으로 눈독을 들여가는 상황이에요.
많은 사람들이 빠르게 부자가 되기 위해 부동산에 매물을 남발하고 있는 것으로 보여요.
이는 부동산 시장 전반에 큰 위험을 불러일으킬 수 있어요.
이에 대한 대책 마련이 필요해요.
자금 경색이나 유동성 부족이 발생하면 사업장은 어려움을 겪을 수 있어요.
증권사에서도 마찬가지로 자금 미수가 발생하면 버티는 비용이 더 올라갈 수 있어요.
또한 현재 금리가 상승하면서 비용도 증가하는데, 어려운 사업장들은 특히 어려움을 겪고 있어요.
예를 들어, 오피스텔, 물류센터 등 수익형 오피스 시장이 가장 어려운 시장 중 하나이며, 건설 중단, 건물 미분양, 토지 매입 중단 등으로 인해 사업장들이 어려움을 겪고 있어요.
부동산 가치 대출이 늘어나면서 담보로 걸린 부동산 가치의 전환에 마이너스가 되는 현상이 일어났어요.
그 결과 자금 수혈이 중요해졌는데, 2022년 메고랜드 사태로 인해 부동산 시장 위기가 일어나면서 채권시장의 신뢰도가 하락한 것 같아요.
이로 인해 경기침체 상황이 예상될 정도로 채권이 수혈되지 않고, 시장 참여자들도 너무 위험하다고 생각해 자금을 넣지 않는 것 같아요.
어려운 상황에 처하면 순식간에 경색으로 빠져요.
과거에는 좋아 보이지 않는 것도 결제가 되었지만, 이젠 누구도 결제를 도와주지 않아요.
사업장을 투자하기 앞서 반드시 그 예측을 신중하게 해야 하며, 혹여 결제에 실패한다면 그 책임을 져야 해요.
주식시장이 망할 때는 일부 사람들이 주식을 매입하되, 이에 대해서는 다른 팀원이 책임을 지지 않으며 사장이 화를 내기도 해요.
주식시장이 어렵다면, 경험 부족한 일반 투자자는 지양하는 것이 좋아요.
주식 시장에서는 올라갈 때는 이해가 되지만, 떨어지는 시장에서는 문제가 발생하며, 부동산 시장에서는 대기하고 버티는 현상이 나타납니다.
부동산 PF의 연체율은 안전한 은행 등에서는 오르지 않으나 중권사에서 17.3%나 되는 것으로 알려졌습니다.
건설사들은 가격 상승과 금리 상승으로 인해 진행이 어려워지고, 초기 투자 및 대출도 지연되는 상황이며, 더불어 연세적으로 일어날 수 있는 문제로 인해 걱정이되며, 연세도산이 발생하면 건설사와 기금 등 다른 기관도 영향을 받을 수 있습니다.
경매시장에서 판단하기 때문에, 물량이 크게 나올 경우 가격이 급락할 수 있어요.
이에 따라 깡통전세로 인해 손실을 입는 사람들이 있으며, 자본력이 약한 금융사와 건설사는 연세적으로 위험하다고 생각돼요.
주식시장의 회복을 기다리는 동안 깡통전세집의 가격이 회복되길 바라며, 이러한 상황에서 은행에서 빌린 돈과 같다고 언급돼요.
하지만 대한민국에서 오랫동안 살다 보면 이러한 상황을 믿어야 한다는 의견을 표명하는군요.
만기 원장이나 생명 원장을 연체하기 전에 어떤 지원책이 안 걸릴까 고민해볼 수는 있어요.
하지만 이는 말도 안 되는 얘기죠.
시장 원리를 강조하는 정부 당국에서는 조정을 한다는 발언이 나오고, 금융사들은 결제가 안 되니 자금 조달 조율에 나섭니다.
이와 함께 과거 세마을 금고 사태를 경험했던 금융기관들도 리스크 관리를 진행하며 대출 규모 축소, 구조조정을 진행합니다.
2014년 대한민국 22대 총선 이후, 부동산과 금융기관에서 예상한 기준금리 상승으로 인해 자금이 줄어들고 어려움을 겪게 되었어요.
이로 인해 우수한 사업체들은 만기 연장에 큰 어려움을 겪었고, 금융기관의 대출이 급격히 감소하여 건설사들은 보증을 받기 어려웠어요.
특히 건설사들은 사업 시행과 보증을 동시에 맡기 때문에, 상황이 어려워지면 다른 사업 시행사와 이별해야 하는 경우도 많았어요.
최근에는 이와 같은 상황이 계속되고 있는데, 이 내용은 레포트에도 언급되고 있어요.
프리마호텔 부지에 용적률 599%인 청담동 PF 사업 진행 중이에요.
1조 원사업 중 자기 자본 410억 원, 금융기관 26곳에서 대출 받았어요.
최근에는 만기 연장이 거부되며 사업 진행이 어려워지고 있는 상황이에요.
부동산 가격 상승 등으로 인해 분양 및 건축비 문제 발생할 우려가 있어요.
새마을금고는 건물 건설사업에 필요한 돈을 빌린 '슈카'의 땅을 1,800억 원으로 회수 결정했어요.
건물이 아직 지어지지 않은 상황이며 총 사업비 1조원을 지급할 다른 금융사는 들어오지 않았어요.
이 경우 슈카는 자금 회수에 실패하게 되며, 땅이 경매로 나올 경우 청담땅의 가치가 떨어져 4천6백억원 중 2천8백억원의 손실 우려가 있어요.
현재 건설사업의 실천여부가 논란이 되고 있습니다.
새마을금고의 만기연장 합의로 위기는 넘어갔지만, 청담의 대규모 부동산 프라이빗 프라이빗 파트너십 사업의 무너져가는 모습이 떨리고 있어요.
이 사업은 자본의 10% 이하를 투자하고, 나머지를 대출로 조달해 무려 100배로 레버리지하여 수익을 노리는 전략이랍니다.
전략적인 대출 조건에 맞는 부동산에 투자하면 10% 짜리 자금으로 수백억 원이나 버는 것으로 예상되나, 만일 분양에 실패한다면, 수익을 낸 만큼 손해가 커지기 때문에 해당 전략은 매우 위험해요.
만약 분양이 되어 있다면, 분양가를 낮추는 것도 가능하지만, 분양이 되지 않았다면 매각 비용이 상승하기 때문에 손해가 더 커진다고 해요.
부동산 시장에서 고점에서 많은 손실을 보았고, 리스크 관리의 중요성을 깨달았어요.
한국의 부동산 및 금융 시장은 5년 전에 비해 대출 및 파생상품 연결로 인해 크게 증가했지만, 부동산 시장은 불안정하며 언제든지 위험해질 수 있어서 조심해야 해요.
부동산 시장의 과도한 증가는 욕망에 의해 리스크 관리가 무시되었는데, 이는 개인과 기업에서 모두 적용되는 원칙입니다.
한국의 빚이 증가하고 세금 수입 대비 부채가 높은 수준에 이르렀어요.
부동산은 대출과 함께 번 돈도 있었지만, 대출이 불안스러워지자 부동산 가격이 살짝씩 떨어지면서 이 지표가 지속될 지 의문을 제기하고 있어요.
이에 따라 빚으로 인한 경제 위축이 예상되며, 부동산 관련 분야에서 일하는 사람들에게도 지침이 필요할 것 같아요.